Recherche & Stratégie
La direction Recherche & Stratégie produit des analyses des marchés immobiliers, de l’économie et des capitaux. Sa mission consiste à développer les outils et les stratégies les plus performants au service des investisseurs de Praemia REIM.
NOUVEAU - Immobilier de santé : la démographie européenne au coeur des enjeux de demain
Le vieillissement rapide de la population et la pression démographique créent des besoins structurels sur les systèmes de santé européens.
Pour y répondre, des investissements massifs sont nécessaires,tant pour développer de nouvelles capacités d’accueil que pour moderniser une partie du parc immobilier devenue obsolète (maisons de retraite médicalisées, hôpitaux, cliniques, etc.). À titre d’exemple, nous estimons que les besoins de financement des maisons de retraite médicalisées nécessiteront plusieurs dizaines de milliards d’euros d’investissement pour pouvoir accueillir les séniors de demain.
PERSPECTIVES
Alors qu’une récession violente et une crise financière ont été évitées malgré la remontée historique des taux directeurs des grandes Banques centrales mondiales, les économies ont connu un atterrissage en douceur en 2023.
Toutes nos publications
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IMMOBILIER DE SANTÉ : LA DÉMOGRAPHIE EUROPÉENNE AU COEUR DES ENJEUX DE DEMAIN
Le vieillissement rapide de la population et la pression démographique créent des besoins structurels sur les systèmes de santé européens.
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Convictions immobilières 2025 - T1
Alors que l’économie mondiale semblait avoir retrouvé une certaine stabilité, les incertitudes se sont renforcées lorsque l’administration américaine a fait le choix d’augmenter les droits de douane vis-à-vis du reste du monde, conduisant les marchés boursiers en zone de turbulences. Des négociations sont en cours pour trouver des solutions. En parallèle, les baisses potentielles des taux directeurs des banques centrales ont progressivement renforcé l’appétence des investisseurs pour l’immobilier, notamment européen, perçu comme un actif en capacité de délivrer une performance locative récurrente.
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Convictions immobilières 2024- T4
Si la fragmentation du paysage politique que nous connaissons actuellement dans plusieurs grandes puissances économiques mondiales est « préjudiciable » à l’efficacité gouvernementale, nous maintenons notre scénario d’une année 2024 pivot conduisant à une reprise progressive du secteur immobilier européen durant l’année 2025. La poursuite de la baisse des taux de la BCE, le niveau d’épargne des Européens et l’assainissement des marchés immobiliers entre 2022 et 2024 sont autant de signaux qui laissent entrevoir le potentiel d’amélioration et de rebond du secteur.
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Convictions immobilières 2024- T3
Les prévisions de la croissance mondiale ressortent actuellement à +3,2 % en 2024 et devraient être identiques l’année prochaine. Pour l’heure, c’est bien le scénario du « soft landing » qui reste le plus probable, alors que celui d’une récession globale s’éloigne. Toutefois, un certain nombre de risques perdurent. En effet, le dynamisme du PIB pourrait pâtir d’un manque de gains de productivité dans les années à venir, une escalade des conflits régionaux demeure, et un retour du protectionnisme commercial et industriel continue de planer sur les perspectives de croissance à long terme.
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Perspectives Immobilières
Alors qu’une récession violente et une crise financière ont été évitées malgré la remontée historique des taux directeurs des grandes Banques centrales mondiales, les économies ont connu un atterrissage en douceur en 2023.
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Convictions immobilières 2024- T2
Malgré les incertitudes, l’économie mondiale a su faire preuve d’une résilience remarquable sur les six premiers mois de l’année 2024. Toutefois, la croissance demeure inégale et des difficultés existent toujours.
De plus, les bouleversements économiques traversés au cours de ces quatre dernières années devraient progressivement s’effacer. Ainsi, les prévisions de la croissance mondiale ressortent actuellement à +2,6 % pour 2024, avant une reprise plus dynamique en 2025 (+2,8 %).
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Convictions immobilières 2024- T1
Si l’incertitude a dominé durant les premiers mois de l’année 2024, il semblerait que le pire moment pour la croissance mondiale soit passé. En effet, l’éventualité d’une récession américaine consécutive au resserrement monétaire apparaît écartée en raison de la résilience de l’économie. De même, les derniers chiffres de la croissance chinoise ont été meilleurs qu’initialement anticipés, même s’ils restent faibles comparativement à ces dernières années. Ainsi, les prévisions de la croissance mondiale ressortent à +2,4 % pour 2024, avant une reprise plus dynamique en 2025 (+2,8 %).
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Investissement immobilier, une perspective mondiale
La crise immobilière, due à l’augmentation des taux d’intérêt à la suite de la montée de l’inflation,
n’est pas seulement européenne. En effet, elle touche également les autres grands blocs continentaux comme la Chine ou les États-Unis. Nous avons voulu, dans cette étude, donner une prospective mondiale sur l’évolution des marchés immobiliers, explorer la diversité des réponses apportées par les acteurs internationaux, et dessiner les contours de ce qui pourrait être une « allocation mondiale » immobilière dans le prochain cycle.
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Convictions immobilières 2023- T4
L’ère des chocs à répétition caractérise le nouveau cycle que nous traversons. Alors qu’il
est encore complexe d’évaluer les conséquences sur l’économie, les risques d’escalade
au Proche-Orient sont venus alimenter la nervosité des marchés actions accentuée par
des performances contrastées des entreprises. Du côté des actifs immobiliers, après une
période intense de corrections généralisées en raison de la remontée rapide des taux
d’intérêt, nous devrions rentrer progressivement dans une phase de stabilisation une fois
la prime de risque reconstituée.
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Convictions immobilières 2023- T3
L’ère des chocs à répétition caractérise le nouveau cycle que nous traversons. Alors qu’il
est encore complexe d’évaluer les conséquences sur l’économie, les risques d’escalade
au Proche-Orient sont venus alimenter la nervosité des marchés actions accentuée par
des performances contrastées des entreprises. Du côté des actifs immobiliers, après une
période intense de corrections généralisées en raison de la remontée rapide des taux
d’intérêt, nous devrions rentrer progressivement dans une phase de stabilisation une fois
la prime de risque reconstituée.
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Perspectives 2022-2026 par Primonial REIM - Septembre 2023
Si à court terme les incertitudes demeurent élevées en raison du contexte inflationniste et des tensions géopolitiques, le marché de l’immobilier dispose de fondamentaux solides. En effet, le marché bénéficiera de ressorts puissants pour venir alimenter la demande : que ce soit la démographie avec le défi du vieillissement de la population, la métropolisation comme lieu de
dynamisme économique et de création nette d’emplois ou encore le défi de la transition énergétique que l’industrie immobilière devra relever.
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Convictions immobilières 2023- T2
Malgré les incertitudes persistantes, l’économie mondiale semble mieux résister que prévu en
2023. Les prix de l’énergie sont modérés, la demande est mieux répartie et l’offre se stabilise. Cela
a conduit à une amélioration des prévisions de croissance mondiale, atteignant désormais 3,0 %
pour 2023 et 2024. Cependant, des risques subsistent pour la zone euro, et les choix de politique
monétaire de la BCE seront guidés par l’évolution de l’inflation. Les décisions de la BCE ont déjà
montré des résultats positifs dans la maîtrise de l’inflation. Malgré les disparités, les secteurs
de la santé, commercial et hôtelier ont bien résisté en Europe en 2023. La hausse des taux a
renchéri le coût de la dette, mais les rendements locatifs soutiennent la performance globale.
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Convictions immobilières 2023- T1
La résilience inattendue de l’activité a permis une amélioration des perspectives économiques
pour 2023. Cependant, la BCE a une nouvelle fois fait le choix d’augmenter ses taux directeurs
pour stopper l’inflation qui devrait connaître un recul d’ici à la fin de l’année. Pour les analystes,
une inflation sous contrôle permettra d’enclencher une nouvelle politique des taux directeurs plus
accommodante. Concernant l’immobilier, cette situation a conduit les investisseurs à être rigoureux dans leurs choix d’allocations lors du premier trimestre 2023. En parallèle, nous constatons que les actifs immobiliers répondant aux critères ESG et pouvant générer de la performance via le rendement locatif, notamment les actifs de santé, concentrent l’attrait des investisseurs. »
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Germany Convictions : Q1 2023 (only in English and German)
La question de la pénurie d'énergie a (pour le moment) disparu du débat public et les goulots d'étranglement dans les chaînes d'approvisionnement mondiales, en particulier entre la Chine et l'Europe, ont largement été résolus. Cela se reflète dans une augmentation significative des importations et des exportations entre l'Allemagne et la Chine au début de l'année. Néanmoins, une croissance économique faible de 0,3 % est attendue pour l'Allemagne en 2023. Les principales raisons en sont les prix élevés de l'énergie et la dépendance continue aux approvisionnements en gaz.
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DE L’IMMOBILIER DE SANTÉ À LA SOCIÉTÉ DU BIEN-ÊTRE : DE NOUVEAUX ENJEUX EUROPEENS
Si l’immobilier de santé doit être appréhendé à l’échelle européenne pour réaliser une stratégie d’investissement pertinente, le secteur bénéficie de fondamentaux solides et favorables en raison d’une pression démographique continue et du vieillissement rapide de la population. Faire le choix d’allouer des capitaux dans les infrastructures de santé, c’est également offrir la possibilité à toutes et tous de vivre en meilleure santé et promouvoir le bien-être, éléments essentiels à l’amélioration de la qualité de la vie dans nos sociétés.
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German Office Report (en Anglais et en Allemand)
Il est généralement admis que les marchés de bureaux sont relativement sensibles aux cycles économiques et que la demande d'espaces de bureaux est par conséquent fortement influencée par la situation économique générale et en particulier par la création d'emplois. En même temps, comme c'est le cas pour le marché de l'immobilier dans son ensemble, les ajustements se font avec un certain décalage dans le temps et un ralentissement économique peut rarement être lu directement sur les fondamentaux de l'immobilier. Il s'agit plutôt de processus "rampants" qui se manifestent souvent d'abord par une réduction de la vitesse des ventes, tant dans le domaine de la location que dans celui des transactions. Même si l'année 2022 s'est achevée sur une croissance économique légèrement positive et que les prévisions pour l'année en cours sont prudemment optimistes, les craintes d'une récession n'ont pas disparu. Mais que signifierait une récession pour le marché allemand de l'immobilier de bureau ?
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Convictions immobilières T4 2022
L’année 2022 aura dû faire face à un ralentissement mondial généralisé plus prononcé que prévu en raison de l’invasion de la pandémie de COVID-19 en Chine. Si les nuages se sont amoncelés sur les perspectives économiques des premiers mois de l’année 2023, des éclaircies devraient avoir lieu dès le second semestre et une reprise se dessine pour 2024. Les prévisions de croissance mondiale ressortent
actuellement à 2,7% pour 2023 et 3,2% pour 2024.
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Germany Convictions : Q4 2022 (only in English and German)
Winter is in full swing and even historically cold December weeks have not led to energy shortages or even blackouts in Germany. There is little to suggest that this situation will change in the coming months. It should therefore be noted that at least part of the energy crisis has been overcome for this winter. However, concerns about a recession have by no means disappeared. The year 2022 still closed with economic growth of 1.7%. For 2023, however, economic
output is expected to decline by 0.6%. The yield on 10-year federal bonds has now risen to around
2.6%. The risk premium for real estate is therefore melting down further. In conjunction with significantly higher construction interest rates, rising real estate yields can therefore be expected in the medium term.
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Convictions immobilières T3 2022
Les répercussions de l’invasion de l’Ukraine par la Russie ont engendré des défis de taille pour l’économie mondiale. Ce contexte est venu nourrir les incertitudes et a conduit à abaisser les prévisions de la croissance mondiale à plusieurs reprises depuis le début du conflit qui ressortent maintenant à 2,8% pour 2022.
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Germany Convictions : Q3 2022 (only in English and German)
The Research & Strategy Departments´s role is to formalise Primonial The real estate climate had already plummeted dramatically by the middle of the year. This trend is continuing. The sentiment barometer for the overall real estate climate is at its lowest level since 2009 following the outbreak of the financial crisis.
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Perspectives 2022-2026 par Primonial REIM
En raison de la détérioration des perspectives économiques, sur fond de tensions géopolitiques et d’inflation élevée, l’Europe reste confrontée à un risque grandissant de récession.
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Convictions Immobilières : l'Europe au 2ème trimestre 2022
Alors que la guerre en Ukraine a déclenché une crise coûteuse, la temporalité de sortie de ce conflit demeure encore incertaine. Les répercussions économiques de cette crise contribueront à un net ralentissement de la croissance mondiale en 2022 et alimenteront l’inflation. Ces éléments ont conduit à une nouvelle révision à la baisse de la croissance mondiale qui ressort maintenant à 3% en 2022, contre 3,8% au début de l’année. Les banques centrales focalisent actuellement leur attention sur les outils à mettre en place pour réduire l’inflation. Le coût économique est aujourd’hui moins prioritaire pour elles que l’arrêt de la spirale inflationniste.
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Primonial REIM Germany Convictions - Juillet 2022
Etude disponible en Anglais et en Allemand |
Le climat immobilier s'est effondré de manière spectaculaire au cours du deuxième trimestre de l'année. Si l'incertitude régnait encore au moment du déclenchement de la guerre en Ukraine, elle a désormais fait place à un climat sous-jacent extrêmement pessimiste. Outre la guerre en cours en Ukraine et les inquiétudes liées aux pénuries d'énergie, les raisons invoquées sont l'inflation, les risques de récession et la hausse des taux d'intérêt.
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L'immobilier Européen dans l'allocation d'actifs : nouveau monde, nouveau modèle
Durant la décennie 2012-2021, une relative stabilité géopolitique internationale et la politique
de baisse des taux directeurs conduisant à des liquidités abondantes et peu chères ont été un
avantage pour l’immobilier. Toutefois, la question d’une évolution du paradigme, notamment de
l’inflation, de la croissance ou des taux directeurs, ne peut pas être éludée pour mener à bien une
stratégie d’allocation performante dans le futur en raison des incertitudes actuelles.
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Convictions Immobilières : l'Europe au 1er trimestre 2022
À l’heure où le monde commençait à sortir de deux années de crise sanitaire, l’invasion russe en Ukraine a rebattu les cartes économiques et le risque d’une fragmentation géopolitique majeure du monde devient réel. Cette division en blocs, si elle se matérialise, pourrait avoir un impact sur une longue période. Pour l’heure, la croissance mondiale qui ressort maintenant à 3,6% en 2022 a été revue à la baisse en raison de la guerre en Ukraine et des sanctions occidentales envers la Russie. L’inflation, le resserrement des politiques monétaires, la dégradation du contexte sanitaire en Chine qui va entraîner de nouvelles difficultés d’approvisionnement ou le risque de résurgence pandémique sont autant d’éléments qui font peser de fortes incertitudes sur l’activité en 2022.
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Convictions Immobilières : L'Europe au 4ème trimestre 2021
Après une année 2020 marquée par le choc économique du Covid-19, l’année 2021 a été celle d’une reprise économique vigoureuse qui a engendré des goulets d’étranglement. Si la reprise économique mondiale se poursuit, 2022 doit d’ores et déjà faire face à ses premiers défis économiques : chaînes d’approvisionnement perturbées, inflation élevée, dette record. Parmi les incertitudes, l’impact du variant Omicron, qui est associé à des symptômes moins graves, la remise en question de l’adoption du vaste programme de soutien « Build Back Better » aux Etats-Unis, le repli continu du secteur immobilier en Chine et les risques que pourraient engendrer un conflit entre l’Ukraine et la Russie.
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INSIGHTS FOR VALUE - Primonial REIM's Pan-European Outlook
Rejoignez Juergen Fenk, Daniel While, Henry Aurelien Natter et Florian Wenner pour notre premier Webinar.
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RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION
La pandémie de Covid-19 est venue rebattre les cartes des marchés résidentiels européens, à la fois en provoquant des bouleversements et en renforçant des tendances d’avant crise dans l’utilisation de nos espaces de vie. Du télétravail à la tentation de l’exode urbain, la période a été propice à un renouveau du marché résidentiel européen.
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Convictions Immobilières : 3ème trimestre 2021
Avec 175 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2021 (+7% sur un an), le marché européen de l’immobilier commercial est à nouveau orienté à la hausse. Préoccupés par les risques économiques et financiers, les investisseurs ont poursuivi leur stratégie d’acquisition des actifs bien localisés avec des locataires solides.
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Convictions Immobilières : L'Europe au 2ème trimestre 2021
Alors que la pandémie a fait plus de 4 millions de morts en 18 mois dans le monde, le variant Delta a fortement progressé sur l’ensemble de la planète en raison de sa grande contagiosité. Les pays/régions ayant une couverture vaccinale trop faible pourraient être rapidement contraints de mettre en place de nouvelles mesures de restriction faisant peser des risques importants sur la reprise.
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L’immobilier de santé dans un monde post-Covid
La crise pandémique que nous traversons a mis en évidence la nécessité d'une expansion des infrastructures immobilières de santé. La société a pris conscience du rôle majeur que le secteur de la santé (traitements et infrastructures) pouvait jouer pour trouver une sortie de crise.
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Convictions Immobilières : L'Europe au 1er trimestre 2021
Avec près de 50 milliards d’euros investis au premier trimestre 2021, dont environ 29 milliards d’euros pour la zone euro, le marché européen de l’immobilier commercial est en baisse en raison de la prudence des investisseurs qui ont à nouveau opté pour le « flight to quality » en privilégiant la localisation des actifs et la résilience des locataires.
Infographie
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Infographie : le parcours résidentiel durant le cycle de vie
La vie est un cycle et le résidentiel doit répondre aux différentes attentes des individus selon leurs besoins à chaque moment de leur existence. Analyse des dynamiques démographiques et immobilières, et politique d'investissement de Primonial REIM.
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Bureau post-covid : disruption ou accélération ?
Les entreprises ont généralisé la pratique du télétravail partiel ou total. Cette nouvelle expérience amène les employeurs à reconsidérer leur politique immobilière, et les salariés à reconsidérer leurs habitudes de vie.
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Henry-Aurélien Natter
Head of Research & Strategy
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